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土地出讓下滑 一二線城市機遇仍存

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隨著行業下行,房企銷售勢頭減緩,加上房企普遍面臨的債務兌付壓力下的資金荒,房企拿地已陷入深度觀望情緒中。據機構統計數據顯示, 2019年開年,一二線城市賣地減少趨勢明顯,1月全國40個一二線城市土地成交金額2525.9億元,同比2018年同期下調了15.4%。熱點城市土地市場退燒明顯,土地呈明顯分化趨勢。

一二線成交下滑

新年伊始,全國一二線城市土地成交額下滑趨勢顯著,中原地產研究中心統計數據顯示,1月全國40個一二線城市共成交1134宗土地,成交面積為9896.35萬平方米,平均樓面價為2550.3元/平方米。值得注意的是,40個一二線城市土地銷售金額2525.9億元。同比下調15.4%,環比下調幅度達到32.4%。熱點城市土地市場退燒明顯,土地呈明顯分化趨勢。

與此同時,從成交土地的平均溢價率來看,40個城市中,平均土地溢價率僅為8.67%。有32個城市出現溢價率下調。其中,熱點城市溢價率基本在10%上下,持續保持低位。

中原地產首席分析師張大偉認為,當前全國多城市土地市場依然處于調整期,導致房地產企業拿地意愿不強烈。一二線城市土地價格相對較高,而三四線城市土地市場較為活躍,在2018年,大量的房企進入三四線城市拿地,推動了熱點城市的土地銷售額歷史同期紀錄再次刷新。

同時,房企當前正面臨資金壓力。從2016年的“9·30”開始,全國一二線城市嚴格調控,這種情況下,房企資金壓力越來越大,雖然整體銷售依然處于高位,但再拿地的資金壓力逐漸增加,對非優質地塊的積極性降低。開發商拿地積極性降低,也導致土地市場的溢價率降低,甚至是土地流拍顯現增加。

數據顯示,2018年以來的土地流拍數量出現激增。去年全國一二線城市的土地流拍數量上升接近300宗,創六年內新高。成功拍出的地塊大多也幾乎是底價成交。

開發商的猶豫

實際上,當前各地推地規模和節奏均處于較高水平。

春節前,北京土地市場持續發力,連續3天出讓10宗地。2月2日,通州區兩宗地、豐臺區一宗地集中出讓,總成交金額80.1億元。算上1月31日北京土地成交的150.03億元,以及2月1日成交的68.98億元,春節前三天,北京賣地收入達299.11億元。

而在今年1月,北京土地也實現了密集成交,單月成交金額達187億元。當期北京還有多塊土地掛牌等待交易。

各地推地的結構正在發生變化,這也是企業拿地態度不夠積極的原因之一。同樣以北京為例,大量的共有產權和限競房明顯降低了房企拿地積極性。

統計顯示,從今年北京推地情況來看,基本位于通州、石景山、朝陽、密云、豐臺、海淀、懷柔等地,城市核心區地塊基本缺席。同時,從土地性質來看,入市地塊基本為共有產權和限競房土地。包括推地數量較多、位置較好的通州區域亦是如此。

有業內人士分析,此前共有產權因產權限制,令市場去化較慢,給企業未來盈利帶來一定限制。限競房則更是因為供應爆倉在全年表現十分慘淡。隨著后續大量限競房入市,銷售變現已經成為最困擾當地開發商的問題。大量的供應讓企業選擇更多,價格也更合理。但開發商又不得不考慮后續銷售問題,這也令房企拿地不是,不拿地也不是。

一二線仍有機會

專家分析,樓市逐漸進入調整期,企業拿地意愿不強。信托等資金監管嚴格,導致房地產企業對總價較高的地塊相對謹慎。但未來一二線城市仍具備競爭力。部分城市在供地結構上或許會做出微調,適當供應優質地塊提振企業信心。例如北京近來推出了不限銷售價格,不限“7090”政策的地塊。

此外,從去年開始,房企已經流露出從三四線城市退卻的跡象,對一二線城市或許是個利好。統計顯示,2018年全國土地流拍數達1808塊,同比增長93.16%。部分一線城市流拍數量打破近十年紀錄;三四線城市流拍數量遠超一二線總和。

三四線城市土地供應加大,調控力度不減以及企業融資情況惡化成為流拍走高的主要因素,而且,三四線城市上一輪市場供應已趨近飽和。因此,雖然一二線城市當前調控政策嚴格,但對于房企來說,一二線城市消費人群的購買力相對堅挺,為了加大銷售規模,開發商依然有望在未來走出觀望集中拿地。

來源:北京商報


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